每经记者 师安鹏    每经编辑 淡忠奎    

9月初,宁波有小区上演经典一幕:几名业主将一面写着「干啥啥不行,收钱第一名」的锦旗送给物业。而小区物业也是十分硬气,发布公开信「绿水青山,江湖再见」,负气出走。

“这是业主自管的基本属性,所有权必须完全在业主手中”。

酬金制,即由职业经理人代管小区物业服务团队,业委会负责监管;而自行管理,即如和平花园小区,业委会直接管理物业,自行聘请维修、保洁等专业服务团队。

而和平花园走上自管模式,不过两年时间。

有业主称,实现自管后,小区不仅新装了门禁、刷脸系统和监控,逢年过节还会发粮油、大米等福利。提起现在的业委会,路过的业主皆赞不绝口:“现在这物业费感觉花的物超所值”“比以前舒心太多了”……作为西安唯一的业主自管小区,和平花园收获了众多“艳羡”的目光。相关报道下,网友或是痛陈自己小区物业的不作为,或是表达对自管的羡慕,一时间,仿佛都看到了新的出口。

丰田Miral氢燃料电池车

近日,该小区公示了2019年度的财务情况:收入合计141.08万元,支出57.85万元,结余近83.23万元,引得各大媒体竞相报道。

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不会有人想到,这个仅有三栋楼、三百余家住户的老小区,多年后会有如此“荣耀”的一天。

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该公司的股东由丰田汽车公司、广州汽车集团股份公司、东风汽车集团有限公司、北京汽车集团有限公司、中国一汽汽车有限公司以及北京亿华通科技股份有限公司共6家公司组成。 其中丰田汽车公司作为大股东的出资比例为65%。

何志恒认为,相对于完全自行管理,酬金制或许是未来值得推广的模式。如深圳阳光花园小区,业委会就在业主支持下筹措了50万启动资金,组建了80余人的物业服务团队,聘请职业经理人管理小区,极大改善了小区管理状况。

在街道办的办公室内,他向粉巷财经讲述了8年前在西安唐园小区亲身经历的一个业主自管的失败案例。

根据规划, 丰田从今年开始将开始大规模生产氢燃料电池,其燃料电池汽车的全球产能有望在2020年增长至3万辆,在2025年将增长至20万辆。

作为一个存在了20多年的老小区,该小区也曾一度陷入设施老化、卫生脏乱等问题,甚至连安全都令人担忧。

为此,业委会还聘请了实践经验丰富的社区建设专家何志恒作为和平花园专家顾问,后者向粉巷财经回忆:“原来的物业已经管了20多年了,管理存在很多缺位的地方,而大家也迫切希望把这个老小区建设好”。

直到2013年3月,唐园业委会强行接管了物业,拉开了物业自管的序幕,但一连串问题随之而来:水电维修爆发式增长、前期物业恶意拖欠水电费,面临断水断电的风险、业委会内部拉帮结派闹待遇……所有的问题都汇集到业委会主任何志恒一人肩上,其精神几近崩溃。

据了解,今年6月5日,丰田汽车与中国一汽、东风、广汽集团、北汽集团、北京亿华通等6家企业在北京宣布成立联合燃料电池系统研发(北京)有限公司。

最终,一名业委会成员趁机注册私人物业公司,又拒不退出业委会,这场轰轰烈烈的自管尝试宣告失败。

其间,唐园业委会向业主借款50余万元,作为流动资金,并聘请了一支专业服务团队。但因前期物业拒不交接,考虑到维持成本,这支服务团队只能被遣散。

这是一家商用车燃料电池系统研发合资公司,经营范围为: 使用丰田单电池的商用燃料电池汽车用燃料电池系统的技术开发;技术咨询、技术服务、技术转让;货物进出口、技术进出口。

2018年7月,和平花园召开首届业主大会选举产生了业委会,3个月后业委会完成备案。随后,他们又商定不再聘请物业公司,实施业主自管。

事实上,当时唐园小区已经退回到了业主自治阶段,甚至无法实现对物业公司的监管,“唐园自管的结果远比聘请物业公司更糟”。

不过,和平花园当下也面临自己的难题:小区消防设施已经瘫痪多年,高低压配电柜前段时间也突然瘫痪,上下水管道也已老化……其业委会扈主任称,小区已申请老旧小区改造,此外可能还需要召开业主大会讨论补缴部分维修资金。

有社区工作人员认为,“和平花园目前为止运营得非常好,但它只是一个个例,并不适合所有小区推广”。

接触社区治理工作已经10年的何志恒常说:“别人都是讲成功,而我出去就是讲失败”,其还在网上发布了《物业自行管理不是业委会人员自干——小区物业自行管理不成功的实践教训》。

这引得各地竞相模仿,如14日,陕西咸阳一小区因配套不完善、水质问题迟迟得不到解决,业主们便敲锣打鼓,将同样一面锦旗送给小区物业……但与此同时,西安唯一业主自管小区——和平花园去年财务结余83万的消息不胫而走,本土舆论中,仿佛一夜之间,业主与物业的矛盾卒于和平花园。

2012年9月何志恒被选为业委会主任后,在其倡议下,业主大会决定实行物业自行管理,这很可能是陕西地区关于物业自管最早的尝试。

粉巷财经实地走访发现,和平花园小区没有统一的大门,A座、B座和 C座三栋楼都直接临街,而业委会所在地为C座旁边的地下车库,一切都在简单而有序地运转着。

据介绍,目前国内主要的管理模式是包干制、酬金制和业主自行管理等形式,绝对大多数小区是包干制,酬金制和自行管理比较少。

唐园小区始建于上世纪九十年代中期,占地200余亩,共有居民楼45栋,商务楼1栋,居住户1938户,是当时西安最大的封闭式安居小区之一。

据介绍,该公司主要业务是在中国开展能为构建清洁环保的移动出行社会作出贡献的商用车燃料电池系统研发,将通过协商共同规划产品,一条龙式地开展满足中国市场需求的“FC电堆等的组件技术”、“FC系统控制技术”以及“车辆搭载技术”等一系列技术研发工作。大幅缩短从开发到产品化所需时间,加快FCEV在中国商用车市场的普及。合资公司将努力开发出在动力、能耗、耐久性等方面均具备卓越产品力、成本更低、竞争力更强的燃料电池系统及其主要组件,这也是作为普及FCEV所不可或缺的组成部分。

难得的是其收支皆有详细记录,如收入方面,物业费、广告费和锅炉费、停车费分别为90.53万元、14万元和33万元;支出方面,工资支出约25万元,购买电脑、监控设备、楼道口LED显示屏、门禁卡安装材料等固定资产合计约3.43万元,更换居民智能卡式电表合计3.19万元等。

未来,这6家公司将发挥各自优势,推进氢燃料电池车在华研发、落地和普及。

粉巷财经(ID:nbdfxcj)实地探访该小区,并与小区物业专家顾问何志恒,及工作人员进行深入交流后发现,和平花园运营得很成功,但从现实层面来讲只是个例,有多大程度的复制推广价值,还需打个问号。

如今两年过去,和平花园已经形成了以7名业委会委员、1名候补委员为核心,数十名热心群众为志愿者,聘请20余名专职人员进行维护的运行模式。

而在日常财务方面,业委会严格执行收支两条线,“所有收入一律进公户”,业委会成员皆是业主兼职,不从小区收入里拿一分钱。

何志恒认为,业主自管是业主自治的高级阶段,其核心三大权利必须掌握在业主手中,即物业管理重大事项决定权、物业管理经济权和物业服务人事权。

同年末,业委会在何志恒的帮助下和前期物业公司签订了退管交接协议,该小区随即成为西安唯一和前期物业平稳交接并实现自管的小区。

这也成为日后何志恒常时常分享的案例。

在小区专家顾问何志恒看来,“没有这个业委会主任,和平花园小区不会取得这样的成功”。该小区业委会扈主任等人本身有着丰富的企业管理经验,能够开源节流,同时又不计较个人得失,这是和平花园小区自管成功的重要原因。

而从实践层面看,业主自管失败的案例并不少见。

和平花园属于西安早年的低洼改造项目,自1996年竣工后,就安静地伫立于友谊路和文艺路十字西南角。